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Buchgrundschuld

kredite-magazin.net am 18. April 2011

Grundschulden sind Kreditsicherheiten, die oft im Rahmen von Baufinanzierungsdarlehen eingesetzt werden. Sie gehört in diesem Zusammenhang zu den Grundpfandrechten, wobei das Grundstück dann für eine aufgenommene Kreditverbindlichkeit haften kann. Sollten Kreditnehmer diese aufgenommene Kreditverbindlichkeit nicht mehr zurückzahlen können, besteht für die Banken die Möglichkeit, nach erfolglosem Mahnverfahren und ausgesprochener Kreditkündigung eine Zwangsversteigerung anzuordnen.

Die Grundschuld ist dabei eine Kreditsicherheit, die nicht akzessorisch zu einer Forderung bestehen. Dies bedeutet, dass eine Grundschuld auch dann weiter bestehen kann, wenn die zugrunde liegende Forderung bereits getilgt wurde. Dies hat den Vorteil, dass die Grundschuld wieder für einen neuen Kredit eingesetzt werden kann. Bei der Eintragung einer Grundschuld unterscheidet man die Briefgrundschuld von der Buchgrundschuld.

Grundsätzlich ist eine Grundschuld immer eine Briefgrundschuld, wenn ein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Dieser Grundschuldbrief ist als Wertpapier zu sehen, welches die Rechte im Grundbuch verbrieft. Mit Übergabe des Grundschuldbriefes und einer Abtretungserklärung kann dabei die Sicherheit auch außerhalb des Grundbuches weitergereicht werden. Nachteilig ist allerdings, dass so aus dem Grundbuch nicht ersichtlich wird, wer aktueller Gläubiger ist. Je nach Wunsch kann eine solche Grundschuldbrief-Abtretung entweder privatschriftlich oder aber notariell erfolgen. Der Vorteil der notariellen Abtretung ist die Tatsache, dass die Grundschuld dann auch vollzugsfähig ist.

Auf Wunsch der Eigentümer ist es möglich, eine Grundschuld mit Briefausschluss bei Eintragung zu vereinbaren. Dieser Briefausschluss muss im Grundbuch eingetragen werden, um dies entsprechend zu vermerken. Ein Brief muss dann an die Banken nicht mehr weitergereicht werden, lediglich die Eintragung im Grundbuch ist ausreichend. Der im Grundbuch eingetragene Gläubiger hat bei einer Buchgrundschuld das Recht, das Objekt zu vollstrecken. Um die Grundschuld auf einen anderen Gläubiger zu übertragen, beispielsweise bei einer Umschuldung, ist die entsprechende Eintragung und Änderung im Grundbuch notwendig.

In der Praxis werden nahezu ausschließlich Buchgrundschulden als Sicherheit vereinbart. Für die Banken hat dies den Vorteil, dass die Verwaltung der Grundschuldbriefe entfällt, für die Kunden hingegen sind die Eintragung der Grundschuld sowie die Sicherheitenverwahrung deutlich günstiger.