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Sicherungshypothek – wie funktioniert’s in der Praxis?

kredite-magazin.net am 11. September 2009

Bei einer Sicherungshypothek handelt es sich um eine Unterform der Hypothek, bei welcher der Anspruch des Gläubigers gegen den Schuldner mit einem Eintrag ins Grundbuch verbrieft wird. Die Sicherungshypothek hat dabei akzessorischen Charakter. Das bedeutet, dass nur der Eintrag ins Grundbuch nicht ausreichend ist, um eine Forderung rechtskräftig durchsetzen zu können. Der Gläubiger muss aus diesem Grund nachweisen, dass die Forderung tatsächlich besteht. Hierzu ist es notwendig, ein geeignetes Dokument (z. B. gerichtlich erwirkter Titel) vorzuweisen.

In der Praxis findet die Sicherungshypothek sowohl bei öffentlich-rechtlichen als auch bei privatwirtschaftlichen Verträgen Anwendung. Bei öffentlich-rechtlichen Forderungen entfällt in der Regel die Beweissicherung, denn hier sind die Sicherungshypotheken meist durch Dokumente wie kommunale Zusagen oder schriftliche Bescheide abgesichert. Im privatwirtschaftlichen Bereich nutzen Gläubiger die Sicherungshypothek, um ihre Forderungen abzusichern. Hierbei wird der Grundbucheintrag im Zusammenhang mit einer Maßnahme zur Zwangsvollstreckung erwirkt, wodurch sich der Gläubiger einen Anteil am möglichen Erlöse durch Immobilienverkauf sichert, wenn es zur Zwangsvollstreckung infolge von Insolvenz des Schuldners kommt.

Für die Eintragung ins Grundbuch ist immer ein wirksamer Vollstreckungstitel notwendig, der den Bestand der Forderung eindeutig nachweist. Dabei darf der Gesamtbetrag der Forderung nicht unter 750 EUR liegen, zusätzlich muss der Immobilienwert ausreichend hoch und noch nicht durch andere Forderungen mit höherem Rang belastet sein.

Generell besteht die Möglichkeit, Sicherungshypotheken zu veräußern, zu beleihen oder zu übertragen. Da sie allerdings nicht verkehrsfähig sind, werden sie von Banken nicht als Sicherheit für ein Darlehen akzeptiert. Da Sicherungshypotheken kaum austauschbar sind, können mit ihnen auch keine Liquiditätsengpässe überbrückt werden. Man spricht hier von einer mangelnden Fungibilität.