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Vollstreckbarer Titel: Grundschuld ermöglicht sofortige Zwangsvollstreckung in das Grundstück

kredite-magazin.net am 14. März 2011

Ein vollstreckbarer Titel berechtigt den Inhaber des Titels als Gläubiger die Zwangsvollstreckung gegen einen Schuldner zu betreiben. Einen solchen Titel kann der Gläubiger auf dem Weg eines Gerichtsverfahrens erlangen, indem er den Schuldner verklagt. Dieser Weg ist umständlich, teuer und meist langwierig. Im Finanzierungsbereich geht man daher einen anderen Weg. Wenn eine Bank einem Kreditnehmer ein Darlehen zur Finanzierung seiner Wohnimmobilie bewilligt, verlangt sie als Sicherheit die Eintragung einer Grundschuld auf die Immobilie im Grundbuch. Kann der Kreditnehmer den Kapitaldienst nicht mehr leisten, muss die Bank ihr Geld zwangsweise zurückholen.

Die Bank hat zwei Möglichkeiten. Sie kann nach Belieben den dinglichen Anspruch aus der Grundschuld oder den persönlichen Anspruch geltend machen. Aus der zugrunde liegenden Forderung aus dem Darlehensvertrag hat sie einen Anspruch gegen den persönlichen Schuldner auf Zahlung der Darlehenssumme. Der Schuldner haftet mit seinem gesamten Vermögen. Ist er allerdings zahlungsunfähig, geht die Forderung ins Leere. Daneben hat die Bank den dinglichen Anspruch. Dieser entspringt aus der Grundschuld und richtet sich gegen den Eigentümer des belasteten Grundstücks, der mit dem persönlichen Schuldner nicht unbedingt identisch sein muss. Der Anspruch zielt auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück und Befriedigung aus dem Versteigerungserlös. Voraussetzung ist die Fälligkeit der Forderung, die durch die fristlose Kündigung des Darlehensvertrags begründet wird.

Ferner bedarf es eines vollstreckbaren Titels. Mit der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch führt die Bank den Nachweis, dass sie forderungsberechtigt ist. Im Regelfall hat sich der Eigentümer des Grundstücks bei der Bestellung der Grundschuld in einer notariell errichteten und vollstreckbaren Urkunde gegenüber der Bank der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Diese Unterwerfungsklausel wird meist mit Wirkung für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks erstellt und wirkt auch gegen den Rechtsnachfolger des Eigentümers. Die Bank als Gläubigerin kann damit ohne Klage beim zuständigen Amtsgericht eine Vollstreckungsklausel beantragen und dann die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben. Sie kann auch die Zwangsverwaltung beantragen, mit der bei vermieteten Objekten auf die Mieterträge zugegriffen werden kann und auch beide Verfahren gleichzeitig betreiben.