Bei der Grundschuld handelt es sich nach deutschem Recht um ein dingliches Recht, mit dem die Zahlung eines Geldbetrages eingefordert werden kann. Anwendung findet die Grundschuld in der Regel als Sicherheit für Darlehen.

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht und wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) klar geregelt. Nach § 1191 BGB wird ein Grundstück mit der Grundschuld belastet, so dass die Haftung für die Zahlung eines Darlehens mit dem Grundstück erfolgt. In der Abteilung II des Grundbuchs wird die Grundschuld als dingliches Recht eingetragen. Dadurch erlangt der Gläubiger den Anspruch, gegen den Schuldner Maßnahmen der Zwangsvollstreckung durchzuführen, wobei dieser Anspruch mit Kündigung der Grundschuld erlischt. Greift ein Gläubiger aufgrund von Zahlungsverzug oder gar Zahlungsunfähigkeit zur Tilgung seiner Forderung auf die Grundschuld zurück, erfolgt in der Regel die Zwangsvollstreckung oder Zwangsverwaltung des belasteten Grundstücks.

Bei einer Grundschuld wird in Buch- und Briefgrundschuld unterschieden. Die Buchgrundschuld wird dabei nur ins Grundbuch eingetragen, während bei der Briefgrundschuld außer der Grundbucheintragung auch der so genannte Grundschuldbrief ausgestellt wird. Grundsätzlich ist eine Grundschuld immer eine Briefgrundschuld. Zur Buchgrundschuld wird sie erst, wenn im Grundbuch ein Vermerk über den Briefausschluss erfolgt.

Grundschulden hängen in der Regel nicht von Bestand oder Umfang einer Forderung ab, weshalb sie im Vergleich zu Hypotheken akzessorisch sind. Bewilligt werden Grundschulden allerdings fast ausschließlich zur Besicherung von Forderungen, man spricht deshalb von einer so genannten Sicherungsgrundschuld. Durch Erweiterung des Sicherungsvertrages können Grundschulden deshalb – im Gegensatz zu Hypotheken – auch als Sicherheit für weitere Forderungen genutzt werden. Aus diesem Grund werden Grundschulden den Hypotheken allerdings als Absicherung auch vorgezogen.